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農建地隱藏蓋屋陷阱 買了有可能蓋不成?!

2016/05/19

地目變更時機 攸關農建地可否蓋住宅

都市計畫中,包含特定農業區、一般農業區、鄉村區、風景區、山坡地保育區、特定專用區、國家公園區的農牧用地、養殖用地或森林區的農牧用地,均可興建農舍,其建築限制則受《農業發展條例》的規定。其中,卻有一種特殊的土地,雖隸屬於「農業區」,其地籍謄本卻為「建」地目,即是俗稱「農建地」。

名稱的由來,是因為都市計畫發布前,該筆農地已有合法居住建築(非工廠)存在,或已編定為可供興建住宅使用之建築用地(非甲、乙、丙種建築用地),遂於都市計劃實施後,就地更改地目為「建」。此類型土地得不受農發條例的限制,但仍須依憑《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條之相關規範,並經常成為一般民眾購買地蓋屋時,一道隱藏版的陷阱。從不動產業者到一般民眾,購買農建地無法蓋屋的問題卻時有所聞,有時是因這筆土地在都市計畫發布後才將「田」、「旱」地目申請變更為「建」地目,因此無法蓋;或申請變更的證明文件上是蓋廠房而非住宅,因此無法申請建築執照。故建議在購買都市計畫內農建地時,一定要先確認其地目變更的時間點,以及當初建築物申請時是否為住宅。

法規施行要點

若想於農建地興建建物,則有以下法規需要注意

1 依據《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條

施行

(1)整棟建築物的高度不能超過14 公尺,以4 層樓為限,建蔽率不得大於60%,容積率不得大於180%。

(2)該筆土地和建築物除了作為居住使用、1 樓可規劃小型商店或飲食店之外,不能違反「農業區」相關土地使用分區之規定。

(3)原有建築物的建蔽率若是超過第1 點規定者,必須就地修建。但不論是改建、增建或拆除重建,都不能違反第1 點的規定。

2 確認地目變更時間點,預防誤買

購買土地時,若發現農業區之土地,地目為「建」,請先查詢土地所在區域的都市計畫發布日期,並確認土地的地目變更登記日期;若是都市計畫之後,建築執照申請法規則不適用上述項目,改以調整成《都市計畫法台灣省施行細則》第29 條規定。

※ 欲知地目變更登記日期,可向各縣市地政所/局申請土地、建物登記簿謄本查閱。

3 查明土地是否為「住宅」使用

除了一般民宅居住用,農業區的「建」地目也可能被合法申請變更作為安養院、托兒所或幼稚園使用,建議先查明清楚;雖法規標示建築物須為居住使用,並且1 樓也能作為小型商店和飲食店使用,卻不能是汽車旅館這類型住宿場所,於規劃時須注意。

4 確認周圍道路通行情況

一般農建地多會落在城市的外圍區域,並且缺乏整體規劃,故常會面臨土地因為未臨建築線或沒有道路通行,而無法申請建築執照的窘況,建議先評估確認後再購買。

建築高度需在14公尺內,不得超過4層樓。

農建地VS農地

 

這樣困境有得解

想要將農地的地目改為建地,需具備以下條件

並依循的法規如下:

1 可變更的土地條件

農地若想變更為建地,通常要有被道路、水溝、建地、學校等包圍,或突出處伸入鄰近建地內(凹入缺口未超過20 公尺)的狀況較亦通過審核,可變更面積約為363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,可放寬面積到400 坪以下。若無上述基地條件,但是農地上有老舊建物者,仍有可適用,可變更的面積以該建物所佔面積為準,若有相關證明文件,最多可增加40%。此外,若將農地變更作為其它特殊用地(如:幼稚園、安養院等),則須經專案核准。

2 申請「非農業使用」同意

都市計畫區內的農林地若登記為「田」或「旱」,可能須先經過農業主管機關同意變更為非農業使用,即使不變更為建地,也可依法申建農舍或農業經營的相關設施。

3 切割不同地目的使用面積

當農地變更地目為建地時,通常可能得進行土地分割:將一塊地劃分成農地和建地(要蓋屋的面積,需申請轉變為建地),再向地政事務所申請變更地目。其依據源自〈土地法〉解釋函令「辦理地目變更注意事項」修正第1點(二):「一筆土地僅部分為建築基地者,於依法核准建物登記時,同時通知土地所有人依法申辦土地分割後,再就建築基地逕辦地目變更登記。」詳細規定得視各線市政府都市計畫或地政方面的法令而有所變動。

4 繳交土地地目編更勘查費

申請變更地目需繳交勘查費,規費依各地方政府的規定而有變化,通常以面積為計價單位,可至內政部地政司的「國土資訊系統─土地基本資料庫全球資訊網」(網址:http://www.land.moi.gov.tw/landdatabase/chhtml/), 下載《各市、縣(市)政府土地基本資料庫電子資料流通收費標準訂定情形一覽表》。

※自民國88 年3 月16 日起,除了「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目的變更,以及其他地目變更為上述四種地目之登記,仍然受理之外,其餘地目不得再辦理地目變更登記和地目銓定。

※自民國89 年9 月1 日起,己完成使用編定的非都市計畫區土地,停止辦理地目變更登記及銓定作業。

                                                                                                                             資料來源: 聯合新聞網

                                                            

蘇秉謙

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