中壢運動公園區段徵收案

2022/01/20

中壢運動公園徵收案，其購買農地之價格，與配回建地之價格換算公式：購買之農地總成本如選擇不同路寬之價格差額換算公式。基本概念就是，路寬越寬則抵價地單價越高，可配回之面積就越少。相對的選路寬之抵價地其可蓋大樓高度就可越高，因為建物高度要考慮鄰地或對面大樓採光權，因此建物高度為路寬2.5倍高，如果鄰20米路可蓋50米高度，每層高3公尺，可蓋17樓相對建商可銷售樓地板面積越多，獲利越大。

如此概念市政府規劃之抵價地單價就會有一定公式，10米路單價65300元，15米路68000元，20米路70000元，30米路73500元，40米商業用地最低110000元。以每平方米20400元之農地補償費市府會核准26112元權值（20400元乘1.28權值係數＝26112元)，用此最低權值可選10米路建地40％(2.5倍成本)，選15米路建地38.46％(2.6倍成本)，選20米路建地37.03％(2.7倍成本)，選30米路建地35.71％(2.8倍)，選40米商業用地23.75％(4.21倍成本)。

如果賣方現在惜售想賣補償費3.6倍以上，買方出價3.3倍，彼此有價差，還是要給各位標準成本計算公式。今有原地主為無路農地其每米平方補償費為全區最低20400元，換算每坪補償費為67438元，賣方想賣3.6倍則售價為67438乘3.6倍＝24.27萬元。依上述公式換算各種路寬建地成本就是:10米路建地每坪24.27萬*2.5倍＝60.67萬，15米路建地每坪24.27萬*2.6倍＝63.1萬，20米路建地每坪24.27萬*2.7倍＝65.52萬，30米路建地每坪24.27萬*2.8倍＝67.9萬，40米商業用地每坪24.27萬*4.21倍＝102.1萬。

但是建設公司從1.4倍補償費，一直逢低購買農地，至禁賺時買到2倍。禁轉後從2倍收購至現在3.3倍如果現在增加籌碼買到3.6倍，平均購買補償費2.5倍購買農地價格為67438*2.5倍＝16.8萬換算10米建地成本16.8*2.5倍＝42萬，未來10米建地蓋大樓之土地售價粗估80萬獲利38萬。投報率為38萬/42萬為90％，因此現在幫建商協調購買農地以3.4倍補償費購買價23萬，以3.5倍補償費購買價23.6萬，以3.6倍補償費購買價24.27萬。應該多多收購增加自己手中農地補償費，日後換成更多權值，以增大分配之抵價地面積，可以賺到更多漲價利潤。區段徵收案曠日費時，從97年金融風暴開始提案，經歷102年删除二期2/3面積，儘剩74公頃，105年最高點買賣倍數在1.8倍，到108年禁轉買賣倍數到2倍。109年買價2.8倍，現在3.3倍。

到明年配地應該還有15％漲幅，預估買賣倍數會到3.8倍。必須要跟買方分享欲購從速，不能等到地主選配好建地再跟地主協調合併擴大面積將付出更多銀子，得不償失。有心購買就要行動，桃園市人口增加之利多及市區完善捷運路網建置，休閒運動場館及百貨商場流行音樂中心完善規劃之建地，供給面積小而美，增值空間無限大。值得大家投資獲利可期。