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建物相關

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主建物
即所謂的室內面積,包括客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等面積。
附屬建物
連接主建物室內面積的附屬部分,如陽台、花台、露台等。
陽台
指直上方有遮蓋物之平台。
花台
凸出於大樓牆面外,可種植植物,人無法站立的台子。擁有隱藏冷氣主機、增加鄰棟隔離等效果,為建物畫龍點睛。早期建管法規並未將花台列入管制,於建物辦理登記時,花台可登記為附屬建物,計入銷售面積,造成建物於設計時超過容
許之法定陽台面積後,再加一圈花台的特殊都市景觀。為防止此現象,地政單位乃取消花台之登錄,而後建管法規修改,花台與陽台合併檢討,卻未再追溯為可登錄。
露台
指直上方無任何頂遮蓋物之平台。
雨遮
為附屬建物之一,用來遮雨之用,通常在窗戶或冷氣孔上方。
共有部分
指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
公共設施
即所謂的建物所有住戶共同使用分攤的部分。如樓梯間、電梯間、門廊、水箱、機械房等等。
公設比
公共設施分擔面積除以建坪面積後所得的商數。
建坪
建築物坪數。
實坪
使用面積扣除大公、小公的坪數。
虛坪
法規規定建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍,但是又允許這些項目可以變成附屬建物或公設納入權狀面積登記,讓部分不肖建商努力灌水而提高獲利,因此才會有陽台、雨遮為虛坪的說法。
大公
由全體住戶共同分擔,例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。
小公
由部分住戶共同分擔 (例:當層全部住戶分擔),如電梯間、通道、走廊、門廳等。
使用面積
使用面積是指實際使用或占用的樓地板面積,不論是合法使用或違法占用都計算在內,包括屋頂加蓋的違建、陽台外推、露台加建或在法定空地、防火間隔加蓋、夾層屋加建等類似的違章使用面積。以使用面積來做為吸引購屋者的青睞,類似的銷售手法其實是違法的,購屋者買到的使用面積可能很大,但是實際的權狀面積可能縮水許多,未來如果必須轉手出售時,只能以權狀面積來計算售價,對購屋者而言會是不小的損失,所以在選擇購買房屋時應該考慮未來的發展,才不會造成不必要的損失。
區分所有建物
指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。
新違建
指民國 84 年 1 月 1 日以後新產生之違建。新違建即報即拆。
舊違建
指民國 84 年 1 月 1 日以前已存在之違建。因政府人力不足,緩拆,准予修繕,但不得新建、增建、改建或修建。
程序違建
未按照程序申請建造執照擅自興工建築者,屬於法定手續的不完備,如同實質違建一般,既無法取得使用執照,也無法辦理建物所有權第一次登記,當然也無法取得所有權狀。
實質違建
未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照,擅自建築者。
國民住宅
政府興建的住宅,簡稱國宅。通常是公寓型態,由政府出資興建和擁有業權,以廉價金額出租或販售予民眾,尤其是中低收入居民。
合宜住宅
「合宜住宅」最初構想與以往的「國宅」如出一轍,以相對低價的方式出售予特定民眾,承購者擁有產權,逾持有年限後可自由轉售 (林口合宜住宅持有年限為五年,其他合宜住宅為十年)。
「合宜住宅」與「社會住宅」同軌並行,其方法為提撥「合宜住宅」百分之五住宅數量移作「社會住宅」 (只租不售),之後營建署更將浮洲合宜住宅中的出租住宅數量提高到百分之十;在分清各類住宅之要義後,消費者就能依照自己需求,向官方申購或承租適宜的房屋。
套房
一般銀行認列建物坪數小於 15 坪,或室內坪數小於 12 坪的物件為「套房」,設有衛浴設備、廁所、冷氣、冰箱、電視及書寫桌椅等,有的甚至還有煮食的小廚具。
無電梯公寓
通常為三層以上建築,沒有電梯,通常也沒有管理員 (不用付管理費),但也通常沒有垃圾子母車,屬於集合住宅,每一個所有權人都有各自的所有權狀。我國之建築法令規定六層以上之建築必須裝設電梯,故此類住宅之規劃,最高只到五層。
電梯大樓
有電梯的大樓,大都有管理員,有電梯的辦公大樓也算,以住宅用途來看,樓高大多超過 6 樓,未超過 6 樓大多無電梯,俗稱為公寓。
透天厝
泛指在同一建地上的二層以上建築物且產權為單獨所有,透天的房子只有一張所有權狀,整棟都是自家使用,或是有內梯相通。不一定只有 4 層樓以下的房子叫透天,十多層的大樓住宅都自家的也能叫透天。
別墅
大都為獨棟住宅,有花園、游泳池等,這類住宅都稱「別墅」,台語稱為「別莊」。目前有許多建案屬於連棟式住宅,建商為了刺激買氣都叫做別墅,因此「別墅」可再區分為連棟式住宅或是獨棟式住宅。
樓高
從地板的中心點到樓上樓板的中心點。法律規定住宅的一樓樓高上限為 4.2 公尺,其他樓層樓高則為 3.6 公尺。一般樓板的厚度大約 20 公分,所以淨高 = 樓高 - 樓板厚度。若樓高為 300 公分,實際可使用高度 (淨高) 為 300 - 20 = 280 公分。且建築法允許誤差1%,所以 283 - 277 公分是可能接受的範圍。
淨高
同樓高。

橫在天花板上,為房屋的主要結構體之一。
樑下淨高
樓板高度減去樑的高度,即為樑下淨高。簡單說就是站在樑柱下的實際高度。
夾層
夾層為二次施工 (完工拿到使用執照後再施工),不佔到法定容積。夾層有只能佔樓層 1/3 面積的規定,以及 2.1 米高度的限制,例:4.5 米的挑高空間,將 4.5 米高度的部分又分隔成兩層,高的那一層就稱為夾層。夾層屋的規定,理論上有上下層 2.1 米與 1.7 米高度的限制,規定必須是以輕質結構為基礎。夾層屋的上層沒有產權 (不包含在房屋坪數中)。
樓中樓
樓中樓理論上都是有產權的 (包含在房屋坪數中)。樓室內只有客廳部分挑空六米,其他室內二樓已經施工完畢,並計入銷售面積 (權狀面積),取得合法使用執照。樓中樓沒有上下層高度與結構質料的限制規定。
幅射屋
指建築房屋時所使用的鋼筋或其他材質受到輻射污染,受到污染的鋼筋會產生放射性物質,對人體有害。
海砂屋
指建築房屋時混凝土所用的砂,來自海邊的海砂而非正常使用的河砂。海砂含有氯離子,短期會使牆面滲出白色痕跡,即壁癌,長期會加速鋼筋腐蝕,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋結構體。
事故屋
指曾發生重大事故的房屋,例:曾發生非自然死亡事故的房子,俗稱「凶宅」。
壁癌
牆壁上滲水、白色痕跡、或油漆脫落等,因多發生在牆壁上且難以根治,所以稱之為「壁癌」。好發於磚牆,混凝土牆偶而也會發生,發生壁癌區域都有一些共
接關係到所有人的生命財產安全,所以必需長時間保持淨空,在防火間隔內設置違建或任何加蓋物,因屬於危害公共安全範圍,必須列入優先拆除的對象。
無尾巷
巷弄的盡頭沒路可走,國語叫死巷,台語叫無尾巷。
雙併
兩戶合併,共用一牆,各戶分別只有三面採光 (因共用一牆之故)。
管理委員會
簡稱「管委會」,指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作,互選管理委員若干人設立之組織。
約定共用
指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
約定專用
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
容積管制
為配合各土地使用分區管制,以有效控制土地使用密度及居住人口密度,維護良好的公共設施水準及居住品質,而針對可建樓地板面積與建築面積固定比率實施管制。容積管制之內容包括建築物之高度、樓地板面積比率、空地比率、前後側院深度、建蔽率及容積率、鄰棟間隔與建築物退縮線等,實施整體性管制;通常土地使用分區會同時公告其建蔽率及容積率,做為容積管制之準則,目前全省除金門及連江縣外,皆已實施容積管制。
專有部份
指公寓大廈之全部或一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
屋頂突出物
屋頂突出物一般設置屋頂水箱,及電梯機房,為住戶共用部分,以大公持分,不屬於任何住戶專有。
退縮建築深度
建築物外牆面自建築線退縮之深度。
牆面線
各地方政府依實際都市設計或都市景觀及交通之需要,得訂定自建築線退縮一定深度建築,以維護整體的都市景觀,此退縮之建築線即為牆面線。
樓地板面積
為建築物各層樓地板或其一部分的水平投影面積,其計算範圍是以牆壁中心線或區劃中心線、或柱心線為區劃範圍計算之;樓地板面積的計算不包括三分之二以上透空的遮陽板,不突出超過一公尺半的陽台、屋簷及建築物出入口雨遮,或是不突出超過半公尺的雨遮、花台等,但是每層陽台面積總和如果超過建築面積八分之一時,超過部分仍然必須計算樓地板面積。建築設計圖面必須標示各層樓地板面積,做為日後辦理登記時的依據。
遮陽板
減少直接射入室內之陽光,控制室內良好的光環境,達成建築省能之目的,設置於窗外的隔版稱為遮陽板。遮陽板實際設置時需考慮建物方位,日射角度等環境因素,以達到最佳的遮陽效果;遮陽板因為無法以固定深度作為控制,故規定必須有三分之二以上透空,否則須視為主體建築物,計入建築面積。因為遮陽板的種類繁 多,更有可活動形式者,並非屬於固定設施,乃為建築物之附加物,所以無法登記其面積。
鋼骨結構建築
SC 建築。韌性較佳,搖晃的位移量大,靠搖晃來抵消地震水平利的能量,適合高樓層的建築。
鋼筋混凝土建築
RC 建築。是較為硬脆的結構材性質,變形大會脆裂,適合用來蓋低樓層的房子 (10 樓以下)。
鋼骨鋼筋混凝土建築
SRC 建築。適合中高建築 (15-25 層樓)。在鋼骨外層另外配鋼筋並灌漿同時做保護層。具有鋼骨建造及RC建造的優點,柱子強度高則柱斷面減小可使整個建築重量變輕,受地震影響力較小,建造成本較高。
?車位相關
法定停車位
權狀登記為公共設施,有產權,沒有獨立權狀,價格併入購屋坪數,所以通常有「車位內含」或「含車」的說法,只有「使用權」,不能獨立移轉買賣,未來賣掉房子時,要一併賣出。
增設停車位
增建商主動在法定停車位以外自行增加的停車位,較少見。
因為增設停車位不是依法令規定所必須設立的,所以在登記上除了可以登記為大公或小公外,同樣也可以登記為獨立門牌號碼,有獨立權狀,可收租或賣給任何人。
獎勵停車位
在政府獎勵設置停車位辦法下而設置的停車位,可以辦理建物所有權登記,申請獨立門牌或地址為主建物登記,並且可單獨出售。
平面車位
一樓地面的停車空間,或有劃線的停車格。可能是室內或室外。
坡道平面車位
行經坡道前往停車場,開往水泥地面的停車格內停放。
坡道機械車位
行經坡道前往停車場,開進機械式的停車台上停放。(可能分上、中、下三層,需視位置需要操作機械裝置)
昇降平面車位
開上昇降平台後,人車一同升 (降) 到停車場後,開往水泥地面的停車格內停放。
昇降機械車位
開上昇降平台後,人車一同升(降)到停車場後,開進機械式的停車台上停放。(可能分上、中、下三層,需視位置需要操作機械裝置)
機械循環式車位
操作機械裝置等待特定停車台到位,開上停車平台,人員離開停車平台再操作裝置關車庫門。
?都市更新相關
都更
依照都市更新條例:第一條:都市更新是為了促進都市土地有計劃之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。
簡單來說,都市更新是為了讓老舊社區閒置荒廢的資源獲得有效利用,讓新舊社區在生活機能和景觀差距上不會太大,使舊社區恢復榮景。
建商合蓋
指建商中意某塊土地蓋新房子後的價值,而與原來的地主協商蓋房子。
建蔽率
就是底面積的限制。建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率,比方說 200 平方公尺的基地,而基地周圍區域規定的建蔽率為 60%,那麼,一樓的樓地板面積可能就是 120 平方公尺,而剩下的 80 坪空地,可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施 (如游泳池) 等。
容積率
就是可以容納的量。各樓層的樓地板面積 (即為容積) 加起來除以基地面積再乘以百分比,舉例來說,若基地所處區域規定的容積率為 500%,基地面積 100 平方公尺,若不考慮建蔽率,則為五層樓。

權利變換
權利變換和傳統的合建類似,對建商來講有很好的誘因解決合建解決不了的問題。第一,權利變換採多數決,傳統合建只要一位地主不同意就無法合建。第二,權利變換的稅賦減免,傳統合建需要繳交土地增值稅,在都市更新的獎助章節裡,折抵給建商的房屋是免徵土地增值稅的。
住一
第一種住宅區:為維護最高之實質居住環境水準,專供建築獨立或雙併住宅為主,維持最低之人口密度與建築密度,並防止非住宅使用而劃定之住宅區。
住二
第二種住宅區:為維護較高之實質居住環境水準,供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用,維持中等之人口密度與建築密度,並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
住三
第三種住宅區:為維護中等之實質居住環境水準,供設置各式住宅及一般零售業等使用,維持稍高之人口密度與建築密度,並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
住四
第四種住宅區:為維護基本之實質居住環境水準,供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用,並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。
商一
第一種商業區:為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商二
第二種商業區:為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商三
第三種商業區:為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
都市更新容積獎勵
臺北市建築容積獎勵項目計有 6 大項,用來獎勵協助都市更新的建商:
原容積高於法定容積的獎勵
維持合理居住水準的獎勵
配合更新時程的獎勵
考量地區環境狀況的獎勵
更新基地規劃設施的獎勵
處理佔有他人土地之舊違章建築戶的獎勵
根據每塊基地的不同條件,容積獎勵的額度也會有不同,但並不是實施都市更新重建,就一定會爭取到所有項目及額度的容積獎勵。
坪效計算
一坪土地可以蓋出多少坪可銷售的面積,其比例就稱為坪效。例如 100 坪的土地,可以蓋出 1,097 坪可銷售的坪數,這塊土地的坪效等於 10.97,就是每一坪土地可創造出 10.97 坪的效用。
自辦更新
就是「地主自地自建」,地主出地,都更公司協助地主找建築師、營造廠和融資銀行。整個土地開發利益歸地主所有。
協議合建
地主與實施者 (建商) 可以私下談好重建後空間應當如何分配,這分配包含選屋及坪數大小。舉例來說,地主與實施者 (建商) 講好房子蓋完後要五五分、六四分都沒關係,只要講好了就成,那是屬於實施者 (建商) 與地主間的私人契約,政府無權干涉。
老屋拉皮
將老舊的房屋外部,以水泥、磁磚或大理石重新整理。因為拉皮牽涉到的並不只有一戶,需要與同棟鄰居們事先溝通,並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行,分攤後的費用,每戶可能需要數萬元之間,視選擇的材料而有所差別。這屬於都市更新的一種,拉皮後的房屋價值大多會上升。
釘子戶

在都市更新的拆遷過程中,對於不願搬遷的少數住戶的統稱。會成為釘子戶,大多認為建商的補償辦法不公平,或是不願都更,不想離開家園。
公聽會
已經確立都市更新的範圍,並完成初步計畫,和確定實施者 (建商) 是誰,即可辦理公聽會。依據「都市更新條例施行細則」第六條規定,公聽會應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加,並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他權利關係人參加。
同意書
分為「都市更新事業概要同意書」及「都市更新事業計畫同意書」兩種。簡單講,前者像是「合作意願同意書」,目的只是在確定更新單元的範圍跟初步的規劃構想,建商必須先舉行公聽會,告訴地主初步的更新計畫,地主可以將概要同意書簽給許多家建商,任何建商只要取得 10% 合法地主的同意,並經主管機關核准,就可以開始擬定「都市更新事業『計畫』」。由於可能會有許多家建商都取得概要同意門檻,因此「計畫」可能也會有很多份,地主同樣可以在公聽會過後,簽署許多份計畫同意書。優先取得 2/3 所有權人、3/4 更新面積合法地主同意的建商,就達到審查門檻,一旦向主管機關送件,就可排除其他建商,通常也會成為最後的實施者。
都更單元
指更新地區內,可單獨實施都市更新事業的分區。每一個都更建案都有基地大小的限制,在可更新的地區內,幾位地主的土地合起來大於最低限制,即可劃定為一個都更單元。







 
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